In 2024 verkochten Nederlandse investeerders ruim 27.000 meer woningen dan ze kochten – een vertienvoudiging ten opzichte van twee jaar geleden. De oorzaak ligt volgens velen bij het veranderde woonbeleid. De nieuwe Wet betaalbare huur legt huurprijzen vast via een puntensysteem, waardoor verhuurders niet langer zelf de prijs kunnen bepalen. Ook werden belastingen op vastgoed verhoogd.

Voormalig minister Hugo de Jonge wilde met de wet de huurmarkt eerlijker maken, maar volgens investeerders jaagt het beleid ondernemers het land uit. “We zijn de afgelopen jaren neergezet als het probleem,” zegt vastgoedontwikkelaar Martijn Lentze tegenover Nieuwsuur, die al twintig jaar actief is in Den Haag. “Terwijl wij juist woningen toevoegden en wijken opknapten. Dat is nu verliesgevend.”

Zijn frustratie komt niet uit de lucht vallen. Lentze moest zes jaar wachten op de afronding van een kerkverbouwing tot appartementen. “Eerst drie jaar wachten op een vergunning, daarna anderhalf jaar stilstand door beschermde vleermuizen. En toen kwamen er ook nog krakers,” vertelt hij. Inmiddels heeft hij besloten het grootste deel van zijn portefeuille te verkopen.

Kapitaalstroom naar Spanje
Uit de enquête van Nieuwsuur blijkt dat 28 procent van de beleggers hun geld naar Spanje verplaatst, gevolgd door Duitsland (13 procent) en Frankrijk (11 procent). De belangstelling is zo groot dat Spaanse makelaars het merken.

“Wij hadden twee jaar geleden nauwelijks gesprekken met Nederlandse beleggers,” zegt Erwin Hartgring van Spaanse Droomhuizen tegenover Nieuwsuur. “Nu zijn het er twee tot drie per week. Ze willen weten: waar kan ik investeren, hoe werkt de huurmarkt hier? Elke vrijdag een bos bloemen naar Hugo de Jonge, zeg ik weleens gekscherend. Hij bezorgde ons een hele nieuwe groep klanten.”

Toch is niet iedereen in Spanje blij met de toestroom van buitenlands kapitaal. In steden als Valencia en Málaga protesteren bewoners omdat lokale huurprijzen stijgen en expats voorrang krijgen. “Huizen zijn geen handelswaar,” klinkt het bij demonstraties.

Nederlandse huurmarkt bloedt leeg
Volgens Niek Verra van brancheorganisatie Vastgoed Belang heeft inmiddels 77 procent van de particuliere verhuurders sinds 2023 woningen verkocht of is dat van plan. “Dat is slecht nieuws voor de bouwambities,” zegt hij tegenover Nieuwsuur. “Er is ongeveer 400 miljard euro nodig om het woningtekort op te lossen. In het verleden realiseerde de private sector tienduizenden nieuwe woningen per jaar, maar dat geld stroomt nu de grens over.”

Ook econoom Matthijs Korevaar (Erasmus Universiteit) maakt zich zorgen. Hij schat dat 70 procent van de nieuwe huurwoningen in Nederland wordt gefinancierd door particuliere investeerders. “Zij voegen juist woningen toe door te splitsen of te transformeren. Als die groep vertrekt, droogt dat aanbod op. Dat raakt vooral starters, studenten, gescheiden mensen en arbeidsmigranten.”

“Het kan gewoon niet meer uit”
Lentze, inmiddels actief in Spanje, ziet daar meer perspectief. Met de opbrengst van zijn Nederlandse panden koopt hij oude gebouwen in Valencia die hij opknapt en verhuurt. “Valencia lijkt op Den Haag: 600.000 inwoners, aan zee. Alleen het weer is beter. En investeren loont er nog.” Toch heeft hij er gemengde gevoelens bij. “In Nederland is honderden miljoenen aan investeringsgeld nodig om het woningtekort op te lossen. Dat geld vloeit nu weg. Ik zou het liefst hier blijven investeren, maar het kan gewoon niet meer uit.”

Kortom: het Nederlandse woonbeleid, bedoeld om huurders te beschermen, lijkt een ongewenst neveneffect te hebben: investeerders keren de markt massaal de rug toe. En het gat dat zij achterlaten, wordt voorlopig niet gevuld.