De Wet betaalbare huur trad op 1 juli 2024 in werking. De maatregel moest huurprijzen verlagen en meer woningen betaalbaar maken. In de praktijk is het aanbod aan huurwoningen juist afgenomen. Verhuurders mogen door de verplichte puntentelling voor veel woningen minder huur vragen en besluiten daarom steeds vaker hun panden te verkopen.

Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, is verhuren voor veel eigenaren simpelweg niet meer rendabel. "Als je nu een woning koopt om te verhuren, heb je al een veel hogere instapprijs dan vroeger. En sinds de wet is het in veel gevallen niet meer winstgevend om dan nog huizen te verhuren," zegt hij bij NU.nl.

Niet alleen de huurwet
Volgens Boelhouwer is de huurwet slechts een deel van het probleem. Ook de belastingdruk voor verhuurders is de afgelopen jaren fors gestegen. Daarnaast hebben veel particuliere verhuurders een verhuurhypotheek, terwijl de hypotheekrente flink is opgelopen. "Als je dan ook nog de Wet betaalbare huur erbij telt, kunnen de verhuurders nauwelijks nog iets verdienen aan de verhuur of zelfs verlies draaien", zegt hij.

Ook woningcorporaties worden volgens hem geraakt. Zij betalen vennootschapsbelasting en houden daardoor minder geld over voor de bouw van nieuwe huurwoningen. Dat vergroot volgens Boelhouwer de druk op de woningmarkt.

Jasper de Groot, directeur van huurplatformen Pararius en Huurwoningen.nl, ziet dezelfde ontwikkeling. "De fiscale druk op verhuurders is de afgelopen jaren van alle kanten opgevoerd, van particulier tot corporatie," zegt hij bij NU.nl.

Boelhouwer begrijpt daarom dat veel verhuurders hun woningen verkopen. "Je betaalt je vooral als particuliere verhuurder blauw aan belasting. Met deze wet heeft de overheid de hele huursector uitgerookt."

Eerdere waarschuwingen
Volgens verschillende deskundigen en organisaties was deze ontwikkeling al voorzien. Onder meer De Nederlandsche Bank, makelaarsvereniging NVM, de Raad van State en diverse wetenschappers waarschuwden vóór de invoering van de wet dat strengere huurregulering ertoe zou leiden dat verhuurders hun woningen zouden verkopen en het aanbod in de vrije huursector zou afnemen.

Boelhouwer vindt dat de overheid de koers moet wijzigen. Hij pleit ervoor de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties af te schaffen en hen juist financieel te ondersteunen.

Ook particuliere verhuurders moeten volgens hem weer perspectief krijgen. "Voor particulieren is het belangrijk hen een bescheiden winst te laten maken, zodat de investering loont." Als voorbeeld noemt hij het Duitse systeem van vergelijkingshuren, waarbij de huurprijs wordt gebaseerd op vergelijkbare woningen in dezelfde omgeving.

WOZ-waarde moet zwaarder meetellen
De Groot ziet ook mogelijkheden om de huurmarkt aantrekkelijker te maken. Volgens hem moet de WOZ-waarde van een woning weer volledig meetellen in het puntensysteem.

Nu mag de WOZ-waarde boven de grens van 186 punten nog maar voor een derde meetellen bij het bepalen van de maximale huur. Daardoor blijven veel woningen onder de grens van de vrije sector.

"Deze limiet moet eruit, zodat de waarde van de woning volledig meetelt", zegt De Groot. Volgens hem kunnen verhuurders dan een rendabele huur vragen, vooral in grote steden. Dat moet ervoor zorgen dat minder huurwoningen worden verkocht.

Daarnaast verwacht hij dat de doorstroming op de woningmarkt verbetert. Volgens De Groot wonen ruim 550.000 huishoudens in een sociale huurwoning terwijl hun inkomen inmiddels te hoog is voor die sector. Juist de huurwoningen waar zij naartoe zouden kunnen verhuizen, verdwijnen nu volgens hem van de markt doordat ze worden verkocht.

Minister wil regels aanpassen
Ook het kabinet erkent inmiddels dat de verkoop van huurwoningen een probleem vormt. Minister van Volkshuisvesting Elanor Boekholt-O'Sullivan wil de Wet betaalbare huur daarom aanpassen.

Het kabinet wil verhuurders onder meer toestaan een hogere huur te vragen voor woningen met een hoge WOZ-waarde en voor kleine monumentale panden. Ook wil de minister schrappen dat verhuurders huur moeten inleveren als een woning geen balkon of tuin heeft.

Met die wijzigingen hoopt het kabinet de verkoop van huurwoningen af te remmen en verhuur weer aantrekkelijker te maken.