Uitponding in volle gang
Beets merkt dat veel vastgoedbeleggers hun situatie laten doorrekenen. ‘In de praktijk draait het in gesprekken met particuliere vastgoedbeleggers in box 3 steevast om uitponding. Het lijkt erop dat we nog maar het begin zien van een golf van uitpondingen.’ Volgens hem zijn het niet alleen de kleinere verhuurders die hun portefeuille afbouwen. ‘Beleggers verkopen zodra een huurwoning vrijkomt.’

Het Kadaster bevestigt deze trend. Vorig jaar werden per saldo ruim 38.000 huurwoningen verkocht aan particulieren. Dat zijn er meer dan er nieuw bijgebouwd worden. Elk kwartaal neemt het aantal verkochte huurwoningen toe.

Rekenmodellen tonen verlies
Veel verhuurders hebben te maken met hogere rente en nieuwe regels. Beets geeft het voorbeeld van een verhuurder met vijf appartementen en een lening van 750.000 euro op een vastgoedwaarde van 1,5 miljoen euro. Zijn rente stijgt van anderhalf naar vijf procent. In 2020 hield hij nog 48.290 euro over, maar met de middenhuurwet en de nieuwe rente zou hij dit jaar 5.841 euro verlies draaien. In 2026 loopt dat op tot ruim 14.000 euro, omdat het fictieve rendement op vastgoed stijgt naar 7,66 procent.

Een ander rekenvoorbeeld komt van woningmarktexpert Arnoud Vlak. Hij rekende uit dat een verhuurder in Utrecht met een woning van 322.000 euro en een lening van 40.000 euro bij een huurprijs van 1190 euro nog 409 euro per maand overhoudt. Onder de nieuwe wet mag hij nog maar 901 euro vragen, waardoor hij 208 euro per maand verlies lijdt. In 2026 wordt dat 363 euro. Ook in de vrije sector blijft weinig over, zelfs bij huurprijzen boven 2000 euro.

Huurder betaalt de prijs
Beets benadrukt dat de onzekerheid voor verhuurders te groot wordt. ‘Dan kun je nog hopen dat de woning meer waard wordt, maar dat weet je pas als de huurder opstapt. Dat zijn te veel onzekerheden voor een verhuurder.’ Grote verhuurders kunnen deze klappen beter opvangen. ‘Die mensen zijn vaak hartstikke rijk en denken: “Van de huur hoeven we toch niet te leven”. Om de zoveel tijd komt er een woning vrij, die verkopen ze en dan pakken ze de winst.’

Door de uittocht van verhuurders neemt het aanbod van huurwoningen af. Beets waarschuwt: ‘Meer mensen kunnen hun eerste woning kopen, maar wie niet genoeg kan lenen, staat buitenspel. In de vrije sector is de maandhuur al snel 1700 euro, en om daar te mogen wonen moet je drie keer dat bedrag bruto verdienen.’