Volgens het CPB komt de overheid voor een lastige keuze te staan. Of de regels worden versoepeld. Of de staat moet met subsidies bijspringen om binnenstedelijke bouw rendabel te houden. Doet zij dat niet, dan blijft het huuraanbod verder krimpen.

De kern van de wet, die werd ingevoerd door toenmalig Woonminister Hugo de Jonge (CDA), is dat de middenhuur is gemaximeerd. Via een puntenstelsel wordt vastgesteld wat een woning mag kosten. Dat systeem werd ingevoerd onder verantwoordelijkheid van toenmalig woonminister Hugo de Jonge. Het doel was helder: huren betaalbaar houden voor middeninkomens.

Het CPB ziet echter een neveneffect. Verhuurders verkopen hun woningen, omdat verhuren minder oplevert. Deze zogenoemde uitpondgolf zorgt ervoor dat het aanbod van huurwoningen snel afneemt. Volgens het planbureau komen mensen daardoor “onbedoeld in de knel”. Juist huishoudens die geen koopwoning kunnen betalen, worden geraakt.

In grote steden is de druk inmiddels extreem. Op een gemiddelde middeldure huurwoning reageren tientallen tot soms honderden belangstellenden. De kans om een woning te bemachtigen is daar volgens het CPB “vrijwel nihil”. 

Bouw in de stad stagneert
Niet alleen het bestaande aanbod staat onder druk. Ook nieuwbouw blijft achter. Projecten voor middenhuur leveren door de strenge regels te weinig rendement op. Ontwikkelaars wijken uit of stellen plannen uit. Binnenstedelijk bouwen wordt daardoor steeds lastiger.

Het CPB is duidelijk: betaalbaar bouwen in de stad lukt alleen nog met subsidie. Zonder extra geld van de overheid komt die bouw nauwelijks van de grond. Dat maakt de Wet Betaalbare Huur duur, zelfs als het doel is om huren te drukken.

Versoepelen of bijbetalen
Het planbureau doet geen harde aanbevelingen, maar schetst wel opties. Eén daarvan is het versoepelen van de regels. Dat kan door de huurwet af te schaffen of minder strikt vast te houden aan het uitgangspunt dat twee derde van de nieuwbouw ‘betaalbaar’ moet zijn.

Een andere mogelijkheid is het aanpassen van gemeentelijke regels. In sommige steden mogen nauwelijks kleinere woningen worden gebouwd. Dat beperkt de kansen voor alleenstaanden en starters, terwijl juist zij vaak zijn aangewezen op de huurmarkt.

In het coalitieakkoord spraken VVD, D66 en CDA af om de huurwet te ‘optimaliseren’ en per regio te kijken naar de betaalbaarheidseisen. Het CPB-rapport zet extra druk op die afspraak.

Koopmarkt en ‘insiders’
Ook op de koopmarkt ziet het CPB scheefgroei. Het planbureau pleit ervoor om voordelen voor bestaande huiseigenaren eerder af te bouwen dan nieuwe steun te geven aan starters. Extra hulp aan kopers zonder woning kan volgens het CPB een nieuw probleem creëren, omdat steeds weer andere groepen buiten de boot vallen.

In dat licht komt ook de hypotheekrenteaftrek in beeld. Het CPB wijst erop dat starters hier relatief veel voordeel van hebben. Het schrappen ervan helpt hen dus niet automatisch. Effectiever is volgens het planbureau het verhogen van het eigenwoningforfait, om het verschil tussen woningbezitters en starters te verkleinen.