Voor Vermeulen begon de kritiek met een screenshot van een bericht in De Telegraaf. De zogenoemde ‘villataks’ – een extra belasting op huizen van meer dan een miljoen – blijkt volgens het gerechtshof niet in strijd met het eigendomsrecht. Voor haar was dat een eenvoudig voorbeeld: het eigendomsrecht is minder absoluut dan veel Nederlanders denken.

Volgens haar is dat hard nodig in een land waar 4,75 miljoen koopwoningen staan en het woningbezit de afgelopen decennia is uitgegroeid tot een vermogensmachine. “Individueel eigendom weegt zwaar, maar mag in sommige gevallen worden beperkt om meer democratische gelijkheid te creëren in kansen op de woningmarkt,” zegt ze.

Vermeulen benadrukt dat ze geen huizen wil afpakken. “Ik zeg helemaal niet dat er huizen moeten worden afgepakt.” Wat zij wél wil, is dat het eigendomsrecht niet langer wordt behandeld als een onaantastbare pilaar van de rechtsstaat.

Woningmarkt als verdelingsvraagstuk
Met haar proefschrift sloot Vermeulen aan bij denkers zoals Nobelprijswinnaar Amartya Sen. Volgens Sen is hongersnood vaak geen kwestie van productie, maar van verdeling. Vermeulen trekt dat door naar de Nederlandse woningmarkt.

Na de oorlog bouwde Nederland massaal woningen via corporaties. Vanaf de jaren tachtig verschoof het beleid radicaal: kopen werd de norm. De hypotheekrenteaftrek maakte het aantrekkelijk, en de vrije markt moest de rest regelen. “Huisvesting is verworden tot een private investering in plaats van een publieke verantwoordelijkheid,” stelt ze.

Dat leidde tot scheve verhoudingen, vindt Vermeulen. Terwijl sommige woningbezitters miljonair worden door stijgende WOZ-waarden, kunnen veel starters geen betaalbare woning meer vinden. “Bij een schaarse voorraad geldt: als de een veel heeft, heeft de ander te weinig.”

Een sociaal eigendomsbegrip
Vermeulen pleit bij de Volkskrant voor een nieuwe manier van denken over eigendom, waarbij sociale rechtvaardigheid een expliciete rol krijgt. Ze wijst erop dat eigendom al lang geen onbegrensd recht is. Het plaatsen van een dakkapel vereist een vergunning. De overheid heft overdrachtsbelasting en OZB. En gemeenten hanteren inmiddels zelfbewoningsplichten en verboden op tijdelijke verhuur. Grote stappen, zegt ze, maar nog altijd ad hoc.

“Het is tijd voor een sociale interpretatie van het recht op eigendom,” zegt ze. Dat betekent dat de overheid niet alleen kijkt naar de belangen van individuele huiseigenaren, maar ook naar de behoefte aan eerlijke toegang tot woonruimte. 

Van overwaarde-belasting tot herverdeling van ruimte
Welke maatregelen passen bij zo’n nieuw eigendomsbegrip? Vermeulen noemt verschillende opties: belasting op overwaarde die ontstaat door schaarste, niet door investeringen van de eigenaar. Meer mogelijkheden om grote woningen te splitsen of woningdelen te stimuleren. Extra belasting op excessief veel woonruimte, in plaats van alleen op de hoogste woningwaarden. Sterkere aanpak van leegstand, waarbij oplopende heffingen of zelfs afschaffing van het kraakverbod bespreekbaar zijn.

Nederlanders wonen gemiddeld ruim. Volgens Vermeulen is het logisch dat de overheid kijkt naar onbenutte woonruimte, zeker in tijden van woningnood. Ze zegt: “Het is raar dat de villataks is gebaseerd op woningwaarde. Het belasten van een overschot aan woonruimte is misschien belangrijker.”

Huurmarkt niet buiten schot
Ook de huurmarkt komt aan bod. Vermeulen steunt de recente huurprijsregulering in de vrije sector. Veel particuliere verhuurders verkopen hun woningen nu, maar volgens haar is dat geen reden om terug te draaien. “Het doel was buitensporige huurprijzen terugdringen. Dat blijft belangrijk.”

Voor corporaties ziet zij juist een grotere rol weggelegd. Meer kleine huurwoningen kunnen volgens haar helpen om doorstroming op gang te brengen, vooral voor ouderen die kleiner willen wonen.

Grenzen aan het publieke belang
Vermeulen onderstreept dat de overheid niet ongelimiteerd kan ingrijpen. Elke inbreuk op eigendom moet worden getoetst op maatschappelijk belang en proportionaliteit. Die waarborgen zijn volgens haar essentieel voor de stabiliteit van de rechtsstaat.

Sommige kwesties blijven ingewikkeld, zoals de botsing tussen woningbouw en natuurdoelen. Daarover is ze voorzichtig: “Je moet altijd afwegen welke waarde zwaarder weegt. Dat kun je niet in algemene zin vastleggen.”

Uiteindelijk draait haar onderzoek om een fundamentele keuze: is een huis vooral een beleggingsobject voor wie het kan betalen, of is woonruimte een publiek goed dat eerlijker moet worden verdeeld? Vermeulen kiest duidelijk het laatste. Volgens haar is een woning “een moreel grondrecht, althans de kans op een goede woning”. Als het eigendomsrecht soms moet wijken om dat mogelijk te maken, dan moet die discussie gevoerd worden.